5月31日，国土资源部下发紧急“通知”，从6月1日起，全国一律停止别墅类房地产开发项目的供地和办理相关用地手续，并对别墅类房地产开发项目进行全面清理。在此之前，西安搜房网的大话地产栏目策划组织了一次主题为"西安别墅"的讨论会，多位房地产资深从业人员，开发商、代理商老总、地产博客、搜房网总经理、总编以及本报地产记者应邀参加，会议就目前西安别墅市场的现状、问题、发展前景等问题进行讨论。

    西安别墅市场有点乱

    纵观时下西安的别墅市场，项目众多，仔细筛选过时下曲江、高新、?哄薄⑽囱牒?和秦岭、南山等片区。打着别墅旗号叫卖的楼盘不下十几家，但品质良莠不齐。
得到消费者一致认同的也不过少数几个项目，如曲江的枫林溪园、曲江华府、航天御苑等，秦岭北麓的紫薇山庄、高山流水、优胜美地。不可否认，在这些好项目的推动下，西安别墅市场取得了很大的发展。但是倘若把本地别墅同全国其他地区做个横向比较，差距就明显出现了。业界人士称，西安别墅尚处于别墅项目开发的初级阶段。陕西兆天房地产开发公司麓鸣园营销总兼刘军认为，别墅在建造上具有求个性不求共性的特质，如果按照这个定义，西安很多别墅只能称为小住宅。

    西安别墅市场自出现以来，始终处在一种不瘟不火缓慢发展的状态。暂不论产品的品质高下，单就价格，从一千多元到一万多元不等。若说起档次，这些所谓的"别墅"中确实有品质不错的产品，但也不乏网友们戏称"农民房"。至于别墅的营销推广，似乎除了"价格"和"景观"外再无其他卖点，没人炒也炒不起来的现象充分暴露了别墅市场的不景气，借用李清照的名句概括，真是怎一个"乱"字了得。

    专家会诊市场症结

    针对西安别墅市场的现状，地产界人士在座谈会上把脉、会诊后指出了病症。

    病状一、产品品质与沿海城市有差距。鉴于对"别墅"一词的内涵理解不统一，西安一些本土开发商习惯把容积率较低的住宅统称为别墅。过分重视容积率，反而忽略了风格、能耗、分类、定位甚至质量等彰显产品品质的因素，既浪费了稀缺的土地资源，又无法彰显购买者的品位要求。

    病状二、开发水平有待提高。中国沿海城市别墅开发兴起于90年代初期，在别墅开发方面积累了相当多经验教训。而深处内陆的西安，新诞生的一些本土开发商缺乏对城市文化心态的责任感、相应的知识储备和对市场的深刻理解，开发过程中有点急功近利。别墅产品的高附加值无法在开发过程中得到充分展现，个别项目甚至连居住者对生活品质和使用功能的基本要求也难以满足。所以，一些购买者迫不得已将开发商建的别墅拆掉后重新建造，而一些兼具自然资源和文脉优势的绝版地块上却盖出了比经济实用房的还廉价的所谓别墅。

    病状三、营销推广经验不足。任何楼盘良好的销售业绩都需依靠推广，而别墅尤其如此。中海地产"香蜜湖一号"卖出了每栋3800万的天价，潘石屹的"长城脚下的院子"单体售价也超过3000万。这些名副其实的高档别墅通过有效的营销策划，将产品价值充分表现出来。而西安某些开发商没有找到"卖别墅的感觉"，借用普通住宅的推广模式，甚至选择发传单等销售烂尾楼和滞销楼盘的方式宣传别墅项目。这些方法无形中降低了别墅的品质，也难以树立起消费者对开发商的信心。

    病状四、消费市场有待进一步培养。在中国，不管是何种类型的别墅，基本都为了满足"金字塔"中上层精英们改善型、享受型居住需要。而西安很多购房者消费观念比较传统，即使买得起别墅，也不愿把钱花在提高居住品质上，宁可买个经济实用的普通商品房。另有些消费者想买但不敢卖别墅，害怕"露富"后，招致别人的嫉妒。此外，西安虽然每年有200万外来人口进入，但有能力购买别墅的外来人口数量不多。

    各方献策别墅发展该往何处

    近年来国家多次宏观调控，限制甚至停止别墅用地的划拨，别墅已经表现出稀缺资源的优势。在西安，适合开发别墅的土地仅仅分布在市区的曲江、?哄鄙?态区、未央湖以及秦岭北麓等地。这对西安别墅市场来说既是机遇也是挑战。针对以上几点问题，专家们本着促进西安别墅市场良性发展的态度开出了一剂良方。

    首先，学习沿海城市先进的开发理念，尽快提高开发水平。在条件允许的情况下，到知名房地产开发公司调研取经。或者采取合作方式，直接邀请优秀的地产开发公司参与西安别墅的开发，尽快跟上先进地区别墅开发的潮流。

    其次、合理利用稀缺的土地资源，充分挖掘项目的潜在价值。在开发和推广别墅项目过程中，开发商应该厚积薄发，因地制宜地掌握地块各种情况，邀请各方面专家学者进行"头脑风暴"，提炼出最有价值的卖点。深圳中塔（西安）分公司总经理岳文信建议西安开发商在做别墅的时候应该培养一种兼容并包的胸怀，通过各种专业机构集思广益，优势互补，形成一个高起点的平台，这样策划出来的产品在各方面才能具有不俗的竞争力。

    此外，几位专家还讨论到现在沿海城市流行的建筑节能，希望本地开发商能够将建筑节能的措施运用到别墅中，提高产品的科技含量，从选址规划房屋设计到建材选用装修配置都注重节约能源，保证运用最尖端的智能技术设备时不以耗费为代价，打开西安别墅发展的新天地。(李峰　王墨/文)