现状二手房市场具备快速发展潜力

    经济环境：从经济发展水平判断，西安房地产市场包括二手房市场具备快速发展的潜力。人均收入水平：目前西安人均收入水平高于上海启动二手房阶段的人均收入水平，居民对于改善住房的需要强烈，并且具有一定的购买能力；市场存量：我市存量房约5000万平方米，其中住宅成套率约为75％~80％，即能够交易的存量房约为3700万平方米~4000万平方米；政策导向：影响二手房市场发展的政策可分为行业规范与管理政策、金融支持、相关税费三类，目前我市已经制定了部分相关规范政策。

    问题三个因素制约市场发展

    可交易存量不足：我市经过房改，取得全产权的房屋为39万套、2700多万平方米，但办证率不足50％，即真正可以上市交易的不足1350万平方米，与其他省会城市比较，明显不足；市场主体有待规范：我市目前有300余家中介服务公司，但有资质证的只有193家，36％的无证经营，市场中缺乏能够起到规范市场、推动市场发展的规模较大的公司。另外，与二手房交易相配套的法律规定还不完善。

    方式建议借鉴上海市做法

    建议借鉴上海市启动二手房市场的做法，进一步深化公房、经济适用房上市政策，扩大公房出售；灵活政策导向，与银行机构合作，开拓二手商品房金融服务，完善与二手房交易相关的房屋估价、经纪、抵押等业务的管理办法，降低二手房交易相关税费，简化二手房的审批手续，提高效率。培养市场主体，发展有规模、有品牌的中介企业，规范引导市场。在条件比较成熟的区域，进行相应试点。

    步骤建议分成四步实施

    今年3月份前，对西安二手房市场状况进行相应的研究，做好基础研究，提交启动二手房市场的分析报告，经市政府部门审批；4月开始，配合政府相关部门就深化公房政策、银行贷款政策进行研究，制定相应的改革方案，与银行、中介机构等进行协商、沟通，选择西安二手房的试点区域，相关改革方案报请市政府审批；5月，确定二手房试点区域，启动具体行动方案，落实启动二手房市场的相关各方责任，各方密切配合，制定方案；试点方案落实之后，视情况逐步向全市推广。