朱中一 保护自住需求不能调

    中国房地产业协会副会长兼秘书长

    从政策的总体格局考虑，我觉得房地产政策仍应保持平稳，至少对于首次置业及改善性购房等自住需求的支持不应该改变。从国内经济形势来看，上月温家宝总理一次公开讲话就表示，中国应对国际金融危机已经取得初步成效，不过经济企稳回升的态势还不稳定、不巩固、不平衡，加上世界经济前景还存在诸多不确定因素，外需下滑的压力仍然很大，而扩大内需在短期内受到多方面制约，一些行业、企业经营仍然困难，结构调整的任务十分艰巨，一些刺激政策的效应会递减，一些着眼长远的政策收到成效则需要时间，因此不能在不适当的条件下改变政策方向。

    从房地产市场层面来看，上半年来的楼市回暖态势来之不易，但回暖基础也还不稳。如果一系列优惠政策就此取消，恐怕更会打击市场信心。

    回建强 政策下一步应有所调整

    高级研究员

    不可否认，2008年底以来中央和地方出台的房地产救市政策在特定时期发挥了其应有的作用。然而，短期政策对政策制定者来说可以做到收缩自如，并且政策起效快，但缺点也很明显，不能给市场以稳定的预期，如果把握不当还会引起政策间的矛盾与对冲。政策本来就是政府干预市场的手段，救市政策对应的是处于危机状态的国内外市场环境，而现在经济已经逐步复苏，甚至我国的房地产市场无论是销量还是价格都达到了一个“繁荣”的程度，下一步政策进行一些调整是理所当然的。

    房地产市场健康发展需要一个更加稳定的政策环境，如果做不到这一点，政府本身也会为短期政策的制定所累，开发商、消费者等市场参与者也会为交易成本存在不确定性而决策困难。

    陈炜 各城市可能动作不同

    世邦魏理仕上海住宅事业部执行董事

    大部分城市是在去年10月底中央有关部委联合发布促进房地产发展的相关政策后陆续发布当地的救市措施的，其中如契税下调、土地增值税和印花税免征、利率及首付比例的优惠等，是否继续执行都是要看中央层面的决策变化，也就是说执行期限并非地方决定。

    当然，地方政府也有可以决定的一些内容，如上海去年推出的14条救市措施中，有关二手房营业税、购买住房登记费、转让手续费等的优惠，都标明了到今年12月31日止，那么届时是保留还是改变，将是地方政府对楼市态度的重要信号。而我想对政策如何取舍主要还看政府的“愿望”，如2009年是中国的一个“大年”，经济危机带来很多挑战，需要救市政策来保障发展，而2010年是对召开世博会的上海来说也是一个“大年”，维持市场平稳应是主要目标，那么在房地产方面肯定也会有所考量。当然，也有声音表示，目前房价确实涨得太快太高了，地方根据自身情况进行部分改变和调控是必需的    徐保满 可以考虑新的政策了

    南开大学滨海开发研究院房地产金融与法律研究中心主任

    对于去年推出的房地产救市政策，无论是到期取消还是继续保留或是部分改变，我都不持完全肯定的态度，因为正如全国统一的政策往往是“一刀切”，对不同地区价格传导速度不同的房地产市场还是应该被差别对待。救市政策本身在不同地方所显示出的效果就不同，有的高效有的低效，地方也应该做好研究，并对救市政策到期如何处理作出“安民告示”，以稳定市场预期。

    此外，在我看来，一些新的政策或是对原有政策的细化和完善也是值得思考的。去年推出的房地产救市政策主要聚焦在住宅市场以及普通购房者，但今年以来的楼市回暖又使得控制房价及提高购买力成为议论焦点，我也觉得国家在这方面可以进一步制定一些统一的大方针。比如控制开发成本，公共设施等应属财政支出的费用不应摊给开发商，土地出让及拿地也应改进以促进地价理性，还有让地方完善对中低收入和夹心层的住房保障等。

    购房者 救市政策应该取消

    在中国证券网地产频道与搜房网做的联合调查中，大部分受访者认为去年的房地产救市政策推高了房价、地价，应该按原定时间取消。在调查中，32%的受访者认为房地产救市政策为中国经济复苏起到了很大的作用，68%认为推高了房价、地价。28%受访者认为政府的救市政策应该持续，而64%认为应该取消。与此同时，60%的受访者认为现在楼市已有过热迹象，政府应该进一步出手调控楼市，40%认为目前经济回暖前景并不稳定，还需要房地产拉动，因此政府不应该再出调控政策。对于政策变化是否会影响购房计划，44%表示不会在优惠政策到期前买房，因为没有优惠了，房价可能会跌，43%表示现在房价太高，买不起，仅有13%的受访者表示优惠政策对其购房计划没有影响，遇到合适的就会买。    去年下半年以来，西安、成都、厦门、长沙、重庆等地方政府相继推出包括购房入户、减税、购房补贴、二套房首付减低等购房优惠措施，其后，2008年底，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。此后，上海、北京等数十个大中城市地方政府在地方税等地方权限范围内也出台了鼓励政策。这些政策在很大程度上助推了今年上半年楼市的火爆，也令各地楼市在成交量大涨的同时，房价也出现了很大幅度的上涨。

    那么，楼市已然火爆，甚至火爆程度已超出绝大多数人的意料，基于救市的政策还由存在的必要吗？据相关调查显示，有超过6成以上的网友表示应该取消楼市补帖，接近三成的网友认为应该区别对待，高档房不应该补贴，低档房应该继续补。只有一成网友认为应该继续补贴。对于地方政府救市，笔者一直持反对态度。从目前的市场表现来看，政府救市政策已经给中国房市带来十大危害，即将到期的房地产优惠政策应尽快取消。

    一、影响了中央政府的决策。尽管地方政府出手救楼市明显与中央精神不相吻合，可在其出台救市政策时，必然会找出种种理由来为其政策合理性寻求支撑，必然会以种种借口为救市寻求依据。中央政府的智囊、决策层在看到这样的报告时或多或少会受其影响，这样势必将影响中央政府的决策。在地方政府出台救市政策后，中央政府也出台了与之相呼应的政策即为明证。

    二、影响了银行对贷款投放的决策。由于地方政府出手救楼市，银行将不再担心房价会下跌，也就不再担心不良贷款问题。这样，地方政府救市势必影响银行对贷款投放的决策。这样，将大大加剧金融风险。今年以来，各地银行纷纷加大房贷投放，很多地方悍然松绑二套房贷，甚至出现零首付。

    数据显示，截至5月末，包括四大国有商业银行在内的9家银行，累计新增贷款投放量为3.65万亿元，为全年计划信贷投放目标2.76万亿元的1.3倍，已超额完成全年计划。由此，我们可以看出，地方政府的救市政策是今年上半年银行信贷大幅增加的重要原因。

    三、影响了开发商的战略决策。开发商在制定战略规划时，往往会以市场状况及未来走势为基准，来确立中、短期乃至长期的发展规划。诸如，产品开发、推盘速度、产品定位、房屋定价、销售及广告策略等都是依据其战略规划而设定的。政府救市，必然会让开发商觉得政府还是很看重GDP的，必然会认为房价不会下跌，这样就将会影响开发商的判断，从而作出不利于企业长期发展甚至是错误的决策。今年以来，地方政府的救市政策令开发商又扬眉吐气起来，很多开发企业的战略部署又重走前几年老路，近阶段各地地王频现即为明证。

    四、影响了消费者心态。消费者往往相信权威，相信专家的言论，更相信政府，加之消费者获取信息的渠道相对较少，地方政府救楼市将会在很大程度上误导消费者，从而令消费者产生购房冲动及非理性的购买行为。今年2、3月份以来，消费者在政府救市政策的刺激下，纷纷投入购房大军，从而导致各地出现量价齐升的局面。我们可以豪不夸张地说，地方政府救市政策令消费者的心态再度变得盲目。

    五、影响了媒体确立正确的新闻导向。前几年房价非理性上涨，与不正确的新闻导向助推是分不开的。目前，地方政府出手救市，令媒体觉得防止房价下跌是应有的新闻导向，于是乎，在地方政府救市之举的误导的之下，大力推房价不跌甚至房价仍将大幅上涨的新闻（文章）。这一点，从目前各类媒体都可以找到明证。

    六、助推了房价上升。地方政府救楼市，令消费者失去理智，令观望者提前入市，令开发商提价而沽，所有这些，都令房价非理性上涨。今年上半年，各地房价尤其是深圳、上海、北京等一线城市，都出现了较大幅度的上涨。因此，地方政府救楼市在一定程度上助推了房价上升。

    七、助长了开发商的捂地、捂盘惜售、哄抬物价等不良行为。地方政府救楼市令开发商的捂地、捂盘惜售、哄抬物价等种种不良行为有了心理依据，因为他们觉得政府都救市了，我还怕房价会跌吗？事实证明，正是政府对房产行业的大力扶持，才导致前几年房价疯涨的恶果。而今年上半年的房市再度火爆，开发商捂地、捂盘惜售、哄抬物价等不良行为也大幅增加，也正是由于地方政府救市为开发商壮胆所致。

    八、助长了非理性的房屋投资行为。无论是出租求利还是欲赚取差价，投资者看中的都是未来的获利空间。投资者对其未来的获利可能及空间的判断往往是通过媒体获取的信息加以分析而得出的。地方政府出手救楼市令投资者有了自认为充足的投资依据，因而也助长了非理性的房屋投资行为。今年4月份以来的投资客大举入市即为明证。

    九、助长了恶意炒房行为。前几年深圳房价爆涨，甚至领跑全国。是需求所至吗？非也！实属炒房所至。据称，有炒家手里拥有千余套房。这些炒房者哪来这么大的胆？政府的扶持与救市在很大程度上为其壮胆。可以毫不夸张地说，地方政府出手救楼市助长了恶意炒房行为。

    十、延缓了房产市场步入健康有序的发展通道的步伐。在我国目前的市场经济状况下，适度的房价回调，利于挤干楼市泡沫，利于消费者树立理性的房屋消费观。政府只要不再扶持房产企业，只要不出台救市政策，房产行业势必在一段时间调整之后步入健康有序的发展通道。而在目前，地方政府已然出手救楼市，中国房市已经再次被推向万丈深渊，房市步入健康有序发展通道又变得遥遥无期。

    从目前市场态势来看，上述十大危害已成为勿容置疑的事实，已经在很大程度上加剧了社会矛盾，加之，目前的房地产企业已度过危机。故此，笔者认为，地方政府是到了取消救市政策的时候了，而且刻不容缓！